BGH-Versäumnisurteil: Fotos von Gewerberäumen auf Maklerseiten könnten auch den Datenschutz verletzen

Eine Maklerin bewirbt eine Münchner Boutique im Auftrag der Mieterin mit Innenraumfotos und gerät in einen Rechtsstreit, der bis zum Bundesgerichtshof reicht. Der BGH stellt klar: Das Recht, solche Fotos gewerblich zu verwerten, liegt allein beim Eigentümer. Wir zeigen, warum der Fall auch für den Datenschutz relevant ist und wann Fotos von Räumen personenbezogene Daten enthalten.

Das Veröffentlichungsrecht liegt beim Eigentümer

Die Maklerin hatte die Mieträume breit im Internet beworben und dazu auch Fotos online gestellt. Jedoch: Vom Eigentümer der Gewerberäume gab es für diese Art öffentlichen Angebots keine ausdrückliche Beauftragung. Offenbar hatte er seinerseits einen Makler mit der Neuvermietung seines Gewerbeobjekts beauftragt. Das Online-Exposé, das auf Initiative des Mieters veröffentlicht wurde, soll sich negativ auf den erhofften Mietzins ausgewirkt haben. Ein Fall wie viele andere auch? Nicht ganz – denn es geht auch um das Recht, Fotos von Innenräumen gewerblich zu verarbeiten. Und das steht nach dem am 30. April gefällten Versäumnisurteil des Bundesgerichtshofs (BGH) (BGH, III ZR 164/25) allein dem Eigentümer zu – mit Implikationen für den Datenschutz.

Eine „abwehrbare Eigentumsbeeinträchtigung"

Der BGH stellt fest, dass die von der Mieterin veranlasste Vermarktung nicht als „Geschäftsbesorgung für den Kläger zu qualifizieren" ist. Weiterhin heißt es in dem Urteil:

„Nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs steht das Recht, Fotografien von Bauwerken und Gartenanlagen aufzunehmen und gewerblich zu verwerten, dem Grundstückseigentümer zu, soweit die Abbildungen von seinem Grundstück aus gefertigt werden (zB BGH, Urteile vom 20. September 1974 - I ZR 99/73, JZ 1975, 491, 492 f; vom 17. Dezember 2010 - V ZR 45/10, NJW 2011, 749 Rn. 8, 11 und 13; vom 1. März 2013 - V ZR 14/12, NJW 2013, 1809 Rn. 12 und vom 19. Dezember 2014 - V ZR 324/13, NJW 2015, 2037 Rn. 8; siehe auch OLG Frankfurt am Main, ZUM 2019, 439, 440 f). Für Fotografien von Innenräumen gilt nichts anderes. Ein Verstoß gegen dieses Recht stellt eine nach § 1004 Abs. 1 BGB abwehrbare Eigentumsbeeinträchtigung dar (BGH und OLG Frankfurt am Main jew. aaO)."

(Dieses Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Derzeit befasst sich ein Berufungsgericht mit dem Fall.)

Maklerin ist im Sinne der DSGVO verantwortlich

Es gibt Berührungspunkte mit dem Datenschutz. Denn die ins Netz gestellten Innenraumfotos sind nicht nur eigentums- und urheberrechtlich zu behandeln – sie stellen in mancherlei Hinsicht auch personenbezogene Daten dar. Indem die Maklerin eine Veröffentlichung vornahm, trägt sie nach Art. 4 Nr. 7 DSGVO auch die datenschutzrechtliche Verantwortung.

Welche Arten von Fotos werden kritisch gesehen?

Ein Verstoß gegen die DSGVO ist insbesondere die Veröffentlichung von Fotos von Personen ohne deren Einwilligung (Art. 6 Abs. 1 DSGVO). Ist der Gewerberaum eingerichtet, könnten Schaukästen, Möbel oder Dekorationen bestimmte Rückschlüsse auf den aktuellen Mieter erlauben. Dies gilt noch viel mehr für Mietangebote von Wohnräumen. Wenn sich diese Informationen konkreten Personen zuordnen lassen, handelt es sich demzufolge um personenbezogene Daten. Zeigen diese Fotos gar Namensschilder, schriftliche Dokumente und weitere visuelle Datenträger, ist deren Veröffentlichung besonders kritisch zu prüfen. Makler tun daher gut daran, nach der Zustimmung des Auftraggebers auch eine gewissenhafte Prüfung ihres Bildmaterials im Hinblick auf den Datenschutz vorzunehmen.